평당 1,671만~2,100만 원 정도 하는 토지를 평당 1,246만 원에 수의 계약으로 매수하여 대략 1,900억~3천억 원 규모의 시세 차익을 챙길 수 있게 한 특혜적 지위를 누가 챙겨 준 것일까요? 사진=제3의길 켑처

[경북정치신문=제3의길 김진욱] 김만배에게 수의 계약 특혜가 부여된 경위는 다음과 같습니다. 김만배는 아래 그림처럼 대장동 A1,2,11,12, B1 블럭 합계 15만109㎡의 토지를 수의 계약 방식으로 매수하였는데, 그 평당 가액은 1,246만 원 정도였습니다. 평당 1,246만 원이면 A10 블럭의 평당 가액과 같은 수준입니다.

하지만 김만배가 수의 계약으로 확보한 블럭들은 A10 블럭 대비 그 가치가 높다는 점에서 훨씬 더 비싼 가격으로만 매수 가능했던 물건이었습니다.

 A10 블럭은 국민 임대용 부지로 용도가 제한되어 60㎡ 이하만 건축할 수 있고 용적률은 185%인데 반하여, 김만배가 수의 계약으로 확보한 A1,2,11,12 블럭들은 대한민국에서 가장 인기가 높은 85㎡까지 건축이 가능하고 용적률 또한 10% 더 높은 195%까지 허용되는 부지이며 분양가 상한 제한도 적용받지 않는 까닭입니다.

A1,2,11,12 블럭의 가치는 A5,7,8 블럭과 비교하여야 합니다. 조건이 같은 부지이기 때문입니다. A5,7,8 블럭의 공급 가액(제도상 최소 공급 가격)이 평당 1,671만 원이었던 점을 고려하면, A1,2,11,12 블럭 역시 최소 평당 1,671만 원은 주어야 비로소 매수 가능한 것이었다고 할 것입니다.

만약 통상의 최고가 경쟁 입찰 방식으로 거래되었다면 평당 2천만 원은 무난히 넘어 갔을 것입니다. 왜냐하면 평당 낙찰 가액이 1,946만 원이었던 A3,4,6 블럭의 경우 85㎡를 초과하여 건축해야 하는 제약이 있다는 점에서 그런 제약이 없는 김만배의 A1,2,11,12 블럭의 거래 가격이 더 높을 것은 합리적인 추정일 것이기 때문입니다.

결국 김만배는 평당 1,671만 원(최저 가격)에서 2,100만 원 정도(추정 적정 거래 가격)되는 토지를 평당 1,246만 원에 수의 계약으로 매수한 셈이 되므로, 이로써 김만배가 얻게 되는 시세 차익은 대략 1,900억 원 내지 3천억 원 [=평당 시세 차이(425만 원 내지 850만 원 정도) X 매수 면적 15만109㎡]의 규모에 이른다고 할 것입니다.

널리 알려진 것처럼 김만배는 자신이 100% 지분을 보유한 설립 자본금 1천만 원(2015년 우선 협상 대상자로 선정된 이후인 같은 해 4월 2일 유상 증자로 자본금 3억1천만 원으로 됨)의 화천대유 명의로 A1,2,11,12, B1 블럭의 토지를 매입합니다. 

자본금 소액의 화천대유가 자금 문제를 해결한 방법은 화천대유의 2016년말 감사 보고서로 추정할 수 있습니다.

감사 보고서에 의하면 화천대유의 부채는 2015년말 기준 365억 원, 2016년말 기준 418억 원으로, 이 부채의 주요 부분은 2015년도에 킨앤파트너스 등으로부터 차용금 351억 원이었던 바, 이 금전 차용이 가능하였던 담보가 바로 장차 ‘성남의뜰’로부터 취득할 예정인 A1,2,11,12, B1 블럭의 토지로 되었다고 보고되어 있습니다. 

즉 김만배는 성남의뜰이 제공하여 주는 담보를 활용하여 외부로부터 자금을 차용하고, 그 차용금을 활용하여 이 건 사업 활동을 영위할 수 있게 되었던 것입니다.

화천대유의 2016년말 기준 부채는 418억 원으로 전년도 대비 큰 증가가 없다가 2017년도말 기준 하나은행, 중소기업은행, 수협, 농협 등 14개 금융 기관으로부터 무려 7,215억 원 가량의 대규모 자금 융통에 성공하는 바, 

이 자금 융통의 성공은 대장동 사업 부지의 수용 절차 완료로 확보된 A1,2,11,12, B1 블럭 사업 부지를 신탁 목적물로 하는 부동산 담보 신탁 상의 우선 수익권 증서 발급을 담보로 한 것이어서 김만배가 부담하는 리스크는 3억1천만 원 한도의 유한 책임으로 종전과 변동이 없었습니다.

이상을 종합하면 김만배가 획득한 수천억 원대를 넘는 막대한 횡재 수익의 근본 원천은 사업 초기에 A1,2,11,12, B1 블럭 사업 부지를 헐값에 수의 계약 방식으로 매수한 특혜적 지위에서 비롯한 것이라고 할 것이며, 특혜적 지위에서 만들어진 돈들이 어디로 흘러갔으며, 그 성격이 무엇인가하는 문제는 파생적인 문제이므로, 대장동 수사의 제1의 규명 대상은 문제의 원천인 특혜적 지위를 누가 부여하였는가, 그 이유는 무엇인가, 그 경위는 어떠하였는가로부터 시작되어야 마땅할 것입니다.